why good people do bad things

Why Good People Do Bad Things
By Noah Goldstein, Ph.D.

Back in the 1990s, New York Mayor Rudy Giuliani and other government officials around the country embraced an idea that was proposed by social scientists James Wilson and George Kelling (1982) known as the Broken Windows theory. This theory suggested that even small signs of disorder—such as a single broken window in a housing project or a storefront that goes unfixed—could encourage more widespread negative behavior in other domains because of the social norms that it communicates. Giuliani, his police chief, and other government officials who subscribed to this theory focused their attention on combating small but powerful signs of disorder and petty crime. These included removing graffiti, sweeping streets, and enacting a zero tolerance policy for seemingly minor violations like fare evading. These efforts have been linked by politicians to the reduction in other, more serious crimes and violations, although the scientific evidence to this point has remained inconclusive. However, recent research by behavioral scientists Kees Keizer, Siegwart Lindenberg, and Linda Steg (2008) seems to provide an answer about the influence of such seemingly small norm violations on other behavior in the environment.

The researchers ran a number of fascinating field experiments to test whether subtle signs of disorder in the environment could create bad behavior in other domains. In one experiment, Keizer and his colleagues found the perfect setting for their test: an alleyway by a shopping mall where shoppers typically parked their bikes. While the shoppers were at the mall, the researchers affixed a store’s advertisement on the handlebar of each bicycle with an elastic band. The researchers also either left the alleyway alone just as they found it or added graffiti to it. Because there were no garbage bins in the area, the shoppers who returned from the mall either had to take the advertisement with them or litter it. The results revealed that whereas 33% of the bicycle owners littered the paper when there was no graffiti, 69% did so when the environment was vandalized with the graffiti.
In another field experiment, the researchers went to a parking lot that had multiple pedestrian entrances and blocked off one those entrances with a series of temporary fences. Signage on the fencing indicated that people returning to their cars should not use that entrance, but instead should enter the lot through the other entrance, located approximately 200 yards away. However, the researchers left just enough of a gap between the fencing that a person could pass through if he or she really wanted. Interestingly, they also placed a sign on the fencing that told people that locking their bicycles to the fencing was prohibited. The only aspect of the study that Keizer and his colleagues altered was whether four bicycles were simply parked next to the fencing or were instead all locked to the fence.

The outcome? When the bicycles were simply positioned next to the fence, 27% stepped through the gap in the fence in violation of the signage. However, when the four bikes were locked to the fence in violation of the other signage, a whopping 82% of the participants stepped through the gap.

The research I’ve described to this point demonstrated that when people observe that their peers have violated one social norm, they are more likely to violate a related but different social norm. But could observing a seemingly small violation in the environment actually cause a person to steal when they otherwise wouldn’t have? To address this question, the researchers placed a stamped and addressed envelope clearly containing some money halfway in a mailbox so that it was visible and accessible to passersby. The only aspect of the study that Keizer altered was whether there was litter on the ground surrounding the mailbox. When there was no litter around the mailbox, 13% stole the envelope and the money inside it. However, when the environment was littered, the theft rate nearly doubled—25% stole the envelope!

The implications of this research are clear. First, more generally, the findings show just how powerful subtle cues in an environment can be in terms of influencing people’s behavior. This means that we have to be quite careful and deliberate in how we set up and maintain the environments that we create for our target audience. Second, more specifically, this work suggests that allowing visible signs of norm violations in domains that might seem less important might elicit norm violations in much more important areas.

For example, retail outlets might think that occasional graffiti in the dressing rooms or bathrooms is not worth worrying about; however, this research suggests that its presence might actually increase theft from the store. In an office context, this research suggests that allowing certain aspects of the office to remain disorderly or in disrepair could trickle down to subtly influence the workforce to slack off or, even worse, engage in some sort of workplace malfeasance.

Perhaps choosing not to police (or at least respond to) people’s lax behavior with the office refrigerator—allowing workers to leave their decaying fish tacos or four-week-old milk in the fridge—might just lead to your company to become the next Enron!

Questions for Discussion & Comment:

When have you been guilty of doing something your normally wouldn’t because the environment was different?
Now knowing this research, how will you change your work or home environment?
What current events or issues could be helped by heeding this information?

preguntas creditos

■ CONSIDERACIONES PREVIAS ■ ACERCA DEL CRÉDITO HIPOTECARIO ■ SOY DERECHOHABIENTE DE INFONAVIT ■ DE LA CONTRATACION ■ DE LA GARANTIA ■ DEL AVALUO ■ DE LOS GASTOS ■ DE LOS PAGOS ANTICIPADOS ■ DE LOS SEGUROS ■ DE LA DEDUCIBILIDAD DE LOS IMPUESTOS ■ DE LA LEY DE TRANSPARENCIA CONSIDERACIONES PREVIAS 1. ¿Por qué es importante tener una casa propia? El adquirir una vivienda implica una inversión e incrementa en forma sólida el patrimonio familiar y evita el pago de una renta. 2. ¿Cómo buscar casa o departamento? Definir la zona Por sus servicios (luz, agua, teléfono, etc.) y plusvalía Por su seguridad y ubicación (verifique con los vecinos la seguridad de la zona de día y de noche) Una vez seleccionada la zona de ubicación del inmueble, comience la búsqueda de ofertas en el periódico, revistas o Internet. Asegúrese de que el inmueble sea funcional y que cubra sus necesidades, observando cualidades y defectos (calidad de los acabados, estado del inmueble y que todo funcione adecuadamente) 3. ¿Qué debo considerar sobre el contrato de compraventa? Plazo. Es muy importante que sea lo más amplio posible. De preferencia, hágalo por 3 meses ya que el trámite se puede retrasar por diversas causas. Avalúo del inmueble. Antes de firmar el contrato es importante que se realice un avalúo, ya que el Banco lo considera para determinar el monto del crédito. Lea cuidadosamente las cláusulas de sanciones por incumplimiento de contrato, además, recomendamos que el contrato sea firmado una vez que se haya definido el monto de crédito. 4. ¿Qué debo considerar en la contratación de un Crédito Hipotecario? Servicio. Considere los tiempos de respuesta para el otorgamiento del crédito. Tasa. Es muy importante escoger la mejor tasa del mercado. Enganche. Deberá conocer exactamente el enganche que se le solicite. Pagos. Considere el monto al que asciende la mensualidad exacta. Si contrata un crédito a tasa fija, vigile que las mensualidades sean realmente iguales. Comisiones. Tome en cuenta el monto de la comisión por apertura y si existen comisiones por pagos anticipados. Beneficios. Revise los beneficios que ofrecen las diferentes instituciones: Seguro de Desempleo, de Vida y Daños, pago por cada mil de crédito, etc. Planes de Financiamiento. Verifique los diferentes planes que existen. El programaApoyo Infonavit es una excelente alternativa de financiamiento. 5. ¿Porqué es importante comprar una casa que se pueda pagar? Nuestra institución, además de ser el medio para satisfacer una necesidad, también debe cumplir con una función social. Esto quiere decir que no debemos permitir que el cliente se sobre endeude para poder pagar el crédito hipotecario, ya que esto afectará la economía familiar de manera significativa y puede provocar que el cliente caiga en impagos. 6. ¿Porqué la mejor tasa actual no es necesariamente el mejor crédito? La tasa es sólo uno de los componentes del crédito. Los créditos deben evaluarse en su conjunto y no solo por una de sus variables. Además de la Tasa, los aspectos que deben evaluarse son planes de financiamiento, los servicios que ofrece la institución, el enganche, los pagos, comisiones, beneficios y ventajas de los diferentes planes. ACERCA DEL CRÉDITO HIPOTECARIO 7. ¿Por qué contratar un Crédito Hipotecario con Banca Hipotecaria Bancomer? Porque: Somos especialistas en el otorgamiento de créditos hipotecarios. Porque le ofrecemos el más alto porcentaje de financiamiento en el mercado, hasta el 95%sobre el valor de la vivienda. La mensualidad de su crédito ya incluye 5 seguros : vida, invalidez total y permanente; daños al inmueble, contenidos del inmueble; responsabilidad civil y desempleo. Financiamos la compra de casa de todos los niveles: interés social, nivel medio y residencial. Lo recompensamos si es un pagador puntual; mediante el programa Pagador Puntual , bajamos la tasa de interés de su crédito hasta el 9% anual fija. Podrá hacer pagos anticipados a capital o liquidar el crédito cuando así lo desee, sin cobros por penalización. 8. ¿Qué esquemas hipotecarios me ofrecen? Para la adquisición de vivienda: Económico Pesos Salarios Mínimos Hipoteca Fácil Hipoteca Joven Cambio de Casa Enganche Cero Otros destinos Terreno Liquidez Pago de Pasivos Para los derechohabientes de Infonavit: Apoyo Infonavit Cofinavit Programa de Recompensas: Pagador Puntual Crédito para comunidad estadounidense : Tu Opción en México (crédito para mexicanos que viven y trabajan en Estados Unidos). Your Dream Home in Mexico (crédito en dólares para estadounidenses). 9. ¿Qué es el factor de pago por cada mil? Es la cantidad a pagar por cada mil pesos de crédito. Es importante revisar que el pago por mil no se incremente, ya que hay instituciones que indican un pago por mil menor al inicio de la vida del crédito y éste se incrementa anualmente. 10. ¿Qué es el monto de crédito? Es la suma de dinero que se prestará para la adquisición de la vivienda. 11. ¿Cuál es el plazo del Crédito Hipotecario? El plazo mínimo es de 5 años y máximo de 25 años. 12. ¿Cuál es la edad mínima y máxima? Desde 18 hasta 64 años 11 meses. 13. En los esquemas que ofrece Hipotecaria Nacional, ¿Existe refinanciamiento? No. La mensualidad está conformada por capital e intereses. Al inicio de la vida del crédito, el pago a capital es pequeño, pero cada mes se va incrementando. 14. ¿Me pueden financiar el pago de un crédito hipotecario con otra institución? Este esquema se llama Pago de Pasivos y sí podemos financiar créditos provenientes de otra institución financiera, cuyo destino inicial haya sido la adquisición de casa habitación. 15. ¿Me pueden financiar un crédito en dólares? No. Todos los esquemas que ofrecemos son en pesos, lo cual ofrece seguridad al cliente, ya que no dependen del tipo de cambio. 16. ¿Puedo recibir mi estado de cuenta por Internet? Si. Si ya estás acreditado puedes consultar tu estado de cuenta dando click aquí 17.¿Cuál es el procedimiento para realizar pagos anticipados? Haber liquidado la mensualidad del mes en curso, así como efectuar el depósito en el banco antes del día 23 de cada mes, de acuerdo a la referencia especificada y reportar el importe del mismo a su sucursal el mismo día de pago. 18. ¿Cómo puedo domiciliar mi pago? Deberá tener una cuenta de cheques o débito para poderle realizar el cargo mensual, de preferencia en BBVA Bancomer. En la sucursal donde administran su crédito le otorgarán el formato correspondiente, solicitándole copia de su credencial del IFE y el estado de cuenta donde desea que se le realicen los cargos mensuales. Así mismo deberá considerar que el acreditado no podrá solicitar este servicio con una tarjeta de crédito. 19. ¿Cómo sé si mi domiciliación fue exitosa? El comprobante de su pago será su estado de cuenta bancario en donde le reflejarán el pago respectivo "Pago Hipotecaria Nacional" 20. ¿Es posible liquidar el adeudo mediante otro crédito? Si, a través de un crédito Infonavit, FOVISSSTE o un crédito bancario. 21. ¿Es posible traspasar el crédito? Si, para esto debe contactar al área de crédito para que le proporcione la documentación correspondiente, o bien a la sucursal donde radica su crédito y le informe de los requisitos. 22. ¿Qué esquema me conviene más, el de Tasa Fija o el de Tasa Variable con Tope? Si usted prefiere tener certidumbre respecto al pago de su crédito, elija el sistema de Tasa Fija, esto le permitirá programar su economía, ya que el pago mensual de su hipoteca será fijo, nunca va a cambiar. Si prefiere un producto versátil que cambie de acuerdo a la economía, elija el esquema de Tasa Variable con Techo. Bajo este esquema si las tasas llegarán a bajar se vería beneficiado, y si suben el crédito se encuentra protegido con la tasa techo. La decisión es suya; es importante que tenga la confianza de saber que los dos tipos de tasa tienen beneficios. 23. ¿Los pagos mensuales son variables? Todos nuestros productos ofrecen un pago mensual fijo, excepto en el caso del producto de "Tu Opción en Pesos Salarios Mínimos", en el cual, la mensualidad se ajusta anualmente en la misma proporción en la que aumenta el Salario Mínimo Mensual Vigente del Distrito Federal (SMMVDF). 24. ¿De qué depende que me otorguen un plazo menor de crédito, al que yo elegí? Puede ser que usted esté cerca de la edad límite para la obtención de un crédito, y desea que éste se aplique con el programa Apoyo Infonavit , motivo por el cual se reduce el plazo para el pago del mismo. SOY DERECHOHABIENTE DE INFONAVIT Para los derechohabientes de Infonavit, Banca Hipotecaria Bancomer les ofrece dos programas: Apoyo-Infonavit y Cofinavit . 25. ¿En qué consiste el Apoyo Infonavit? Es un programa mediante el cual todos los empleados que cotizan en el Infonavit puedan utilizar las aportaciones patronales que realiza la empresa donde trabaja como prepago del crédito hipotecario. Además, sirve para garantizar el pago de estos créditos en caso de pérdida de empleo. 26. ¿Qué son las aportaciones patronales? Si usted es empleado, cada 2 meses la empresa para la que trabaja debe aportar a la Subcuenta de Vivienda el equivalente al 5% de sus ingresos bimestrales. Es decir, si sus ingresos mensuales son de $15,000 pesos, sus ingresos bimestrales son de $30,000 pesos. El 5% de esta cantidad ($1,500 pesos) es aportada por su empresa a dicha subcuenta. 27. ¿Cómo se aplican las aportaciones patronales al Crédito Hipotecario? Si usted adquiere un Crédito Hipotecario con Apoyo Infonavit esas aportaciones bimestrales no serán abonadas a la subcuenta de vivienda, más bien servirán como pago anticipado, abonándose directamente al saldo del crédito. Esto significa que el crédito tendrá 2 fuentes de pago: Su pago mensual y la aportación patronal bimestral (prepago) Esta aportación patronal aplicará para disminuir la mensualidad o el plazo y, al contratar el crédito, deberá indicar por escrito la elección que realice. 28. ¿Qué es la Subcuenta de Vivienda y por qué es una garantía contra pérdida de empleo? La Subcuenta de Vivienda forma parte de su Afore, el cual es su fondo para cuando llegue el momento de jubilarse. Si el acreditado perdiera el empleo, el saldo de dicha Subcuenta servirá para pagar la mensualidad del crédito, durante un tiempo determinado, mientras el empleado se reincorpora al mercado laboral. 29. ¿Se puede utilizar el saldo de la Subcuenta para liquidar el crédito? No. El saldo de la Subcuenta solo servirá para realizar los pagos mensuales en caso de pérdida de empleo. 30.¿Puedo acceder a un crédito con Apoyo Infonavit, después de haber utilizado mi crédito Infonavit? Sí, siempre y cuando tenga por lo menos 6 bimestres de haber liquidado el crédito anterior. 31.¿El saldo de la Subcuenta de Vivienda se puede aplicar como abono a capital al crédito? No, el saldo de la Subcuenta de Vivienda se queda como garantía y en caso de que se pierda el empleo se empleará para las mensualidades vencidas, hasta donde alcance de acuerdo a lo que se tenga en la cuenta. 32. ¿Quién realiza los trámites en el Infonavit? Todos los trámites los realiza Banca Hipotecaria Bancomer, por lo que no es necesario que usted acuda a las oficinas del Infonavit. 33.¿Cómo me puedo incorporar al programa Apoyo Infonavit, ya siendo acreditado de ustedes? Por el momento no podrá incorporarse a este programa, debido que para ingresar, se debió de originar en el momento que firmó su crédito. 34. ¿Con el Programa Apoyo-Infonavit puedo adquirir una vivienda con valor superior a $1,819,868.64, pagando la diferencia del valor? No, este es el valor máximo permitido por el Infonavit para ser financiado. 35. ¿Me pueden financiar una cantidad menor a la estipulada como crédito máximo? Sí, usted podrá elegir un menor financiamiento y un menor plazo; sin embargo, deberá considerar que las condiciones cambian de acuerdo al monto financiado y al plazo elegido. 36.¿Si ya tuve un crédito con Infonavit y ya está liquidado, ¿puedo pedir un crédito con Apoyo Infonavit? Sí, siempre y cuando se cumpla con las condiciones y requisitos del Infonavit. 37. ¿Cuántos bimestres debo haber cotizado para poder ingresar al programa Apoyo Infonavit? Deberá tener 6 bimestres cotizados al momento de incorporarse a este programa, ya sea de forma continúa o irregular. . 38. ¿Puedo utilizar el saldo de mi Subcuenta Vivienda para enganche de la vivienda que deseo adquirir? Sí, siempre y cuando sea utilizado el crédito en cofinanciamiento con el Infonavit 39. ¿Qué es el programa Cofinavit? Es un programa para la adquisición de vivienda nueva o usada, que otorgan en cofinanciamiento Banca Hipotecaria Bancomer y el INFONAVIT. La subcuenta de vivienda se utiliza como parte del enganche; las aportaciones patronales futuras sirven para pagar el crédito financiado por el INFONAVIT. Es un crédito que se utiliza para la compra de vivienda con valor mínimo de $170, 000.00 40. ¿Qué requisitos debo cubrir como derechohabiente? Edad mínima de 18 años, edad más plazo menor a 65 años. Comprobación de ingresos mínimo: $5,591.00.Fuente de ingresos: asalariado. Antigüedad en el empleo: Mínimo 3 bimestres cotizados y con relación laboral vigente. Puntaje mínimo: 116 puntos Sin malas referencias en Buró de Crédito. DE LA CONTRATACIÓN 41. ¿Cuáles son los pasos para contratar un Crédito Hipotecario con Banca Hipotecaria Bancomer? Acuda a cualquiera de las sucursales de Bancomer o de Hipotecaria Nacional, solicite asesoría de alguno de nuestros ejecutivos Llene la solicitud que le será entregada. Reúna los documentos que se le solicitan. Entregue estos documentos y la solicitud al ejecutivo que lo atendió. En 48 hrs. obtendrá una respuesta. Posteriormente será contactado por uno de nuestros asesores hipotecarios. 42. ¿Necesito aval? No. Sin embargo, para tener mayor capacidad de crédito se puede contar con un coacreditado. 43. Además del acreditado, ¿Quiénes pueden participar en el crédito? Se les denomina Coacreditados, puede ser el cónyuge o hijo(s) del solicitante siempre y cuando pueda comprobar ingresos y cumpla con las políticas que al respecto establezceBanca Hipotecaria Bancomer. 44. ¿Qué requisitos debo cumplir? . Ser mexicano por nacimiento o naturalización. . Si se es extranjero, comprobar calidad migratoria mediante las forma FM-2 y obtener permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (S.R.E.). S er asalariado, independiente o trabajar en la economía informal. . Tener cuando menos tres meses realizando la misma actividad económica por la cual percibes ingresos. . Comprobar un arraigo domiciliario mínimo de tres meses. . Contar con un sano historial crediticio. . Contar con el ingreso mensual requerido para ser sujeto de crédito. .Tener entre 18 hasta 64 años 11 meses de edad. 45. ¿Existe algún requisito específico para el programa Apoyo Infonavit? Además de los anteriores, debe cumplir los siguientes requisitos: No tener crédito vigente con el Infonavit Tener al menos 2 años de cotizar en Infonavit Ser aprobado por esa Institución 46. ¿Los extranjeros pueden adquirir una casa en territorio nacional? Sí, siempre y cuando cumpla con los requisitos establecidos por las leyes migratorias y sea residente en el país. 47. ¿Tengo que ser residente legal en E.U.A. para contratar un crédito con ustedes? Para el otorgamiento del crédito no evaluamos su situación de residencia legal o ilegal, evaluamos aspectos concernientes al crédito, y dependerá de su actividad económica la forma en que usted deba de comprobar ingresos. 48. ¿Es necesario tener una cuenta con Bancomer? Sí. Esto se debe a que en dicha cuenta se abonará el crédito y mensualmente se realizará el cargo para pagar el crédito, evitando que usted tenga que acudir a alguna de nuestras sucursales a realizar el pago. 49. ¿Qué documentos debo entregar para iniciar la contratación de un Crédito Hipotecario? Solicitud de crédito (incluye autorización para Consulta en Buró de Crédito). Identificación oficial vigente. Comprobante de domicilio. Formato FM2 (para extranjeros residentes en el país). Comprobación de ingresos. 50. ¿Para qué sirven estos documentos? Con estos documentos el cliente establece el requerimiento de un Crédito Hipotecario Bancomer y nos entrega información básica sobre su perfil (características). 51. ¿Qué documentos sirven como identificación oficial vigente? Cualquiera de los siguientes recibos: Credencial del IFE Pasaporte 52. ¿Qué documentos sirven como comprobante de domicilio? Cualquiera de los siguientes recibos: Agua Predial Luz Teléfono T.V. por cable Estado de cuenta de casa comercial 53. ¿Con qué documentos debo comprobar mis ingresos si soy asalariado? Recibos de nómina (últimos 3 meses) Carta membretada de la empresa donde labore y que especifique: Nombre del trabajador Sueldo Bruto Mensual Otros ingresos indicando monto, concepto y periodicidad Impuestos mensuales Descuentos mensuales Ingreso Neto Mensual Puesto Antigüedad en la empresa 54. ¿Con qué documentos debo comprobar ingresos si soy independiente (no asalariado)? Alta ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHyCP) Declaración Anual ISR (último año) Estados de Cuenta (de BBVA Bancomer 2 meses, otras instituciones 6 meses): Cheques Inversiones Ahorro 55. ¿Por qué es necesario comprobar ingresos? Es necesario para poder determinar la capacidad de pago y establecer un producto que cubra las expectativas del cliente y, que a su vez, no afecte la economía familiar. 56. ¿Además de los anteriores, existe algún documento o información para obtener el Crédito Hipotecario con Apoyo Infonavit? Adicionalmente deberá informar a su ejecutivo: CURP RFC Número de afiliación al IMSS Nombre completo como esta en el acta de nacimiento 57. ¿Qué tiempo tarda el trámite para obtener un crédito con garantía hipotecaria? 30 días aproximadamente, una vez que el cliente haya entregado a la institución la documentación solicitada. Se recomienda, por protección, establecer en el contrato de compraventa el doble de tiempo, ya que los trámites que realiza el Notario ante el Registro Público de la Propiedad pueden variar. DE LA GARANTÍA 58. ¿Cuáles son los requisitos que debe cumplir el inmueble que deseo adquirir? Ubicado en zona urbana o suburbana Que cuente con todos los servicios (energía eléctrica, agua, drenaje, pavimento, banquetas y guarniciones) La vivienda debe contar con sala-comedor, cocina, 2 recamaras, baño completo y 1 cajón de estacionamiento En caso de departamentos ubicados en edificios de más de 5 niveles, debe tener elevador Vida útil remanente de 1.5 veces el plazo 59. Si el inmueble no cubre los requisitos, ¿el trámite se da por terminado? No, solamente se rechaza la garantía. Es decir, el inmueble no cumplió con los requisitos, pero el cliente sí es sujeto de crédito, por lo que deberá presentar una garantía diferente a la anterior. 60. ¿Qué documentos del inmueble debo entregar? Para vivienda USADA: Debe contar con todos los servicios, tales como alumbrado, drenaje, agua, luz, etcétera. Debe de estar libre de gravamen y tener una superficie mínima de 50 m2 de construcción (sala, comedor, dos recamaras, baño, cocina) Copia del documento que acredite la propiedad. Copia boleta de predio y agua del último año. Plano de localización de la vivienda. Planos arquitectónicos. Fotografías de fachadas, interiores y azoteas. Documentos del propietario de la vivienda. Para vivienda NUEVA: Escritura del terreno Boleta predial Boleta de agua Planos arquitectónicos Alineamiento y número oficial Licencia de construcción Aviso de terminación de obra Régimen de propiedad en condominio (en su caso) 61. ¿Para qué son necesarios estos documentos? La documentación del avalúo nos permite ratificar el valor comercial del inmueble que el cliente desea adquirir de acuerdo a sus características. 62. ¿Porqué es mejor una vivienda nueva que una usada? La vivienda nueva ofrece muchos beneficios: No es necesario invertir en mejoras (acabados). Si la vivienda no cuenta con acabados, el cliente tiene la posibilidad de decidir la calidad de los mismos según su presupuesto. Las instalaciones hidráulicas y eléctricas no necesitan ser cambiadas Si la vivienda fue adquirida a un desarrollador, éste responderá por cualquier defecto en la construcción. Cuando el desarrollo fue financiado por Bancomer, nosotros vigilamos que se cumplan las normas de calidad en la construcción y que todos los trámites legales se hayan cumplido. El precio de la vivienda será en base al valor real de venta de la misma. 63. ¿Se puede escriturar el inmueble a nombre del cliente antes de la formalización del crédito? No. La escrituración deberá realizarse al momento de la formalización de la línea de crédito. 64.¿Tiene que estar escriturada la vivienda que deseo adquirir? Si y si esta es vivienda usada deberá de estar escritura, sin gravamen e inscrita el registro publico de la propiedad. 65. ¿Se puede comprar un inmueble hipotecado con Bancomer, con Hipotecaria Nacional o con otra Institución? Si, siempre y cuando el notario al momento de formalizar el crédito, proceda a la cancelación de la hipoteca existente; escriturará la compraventa y el crédito respectivo así como la nueva hipoteca, procediendo a su inscripción en el Registro Público de la Propiedad. 66. ¿Se puede otorgar en garantía otra vivienda diferente a la de compra? No, solo se acepta el inmueble a adquirir. 67. ¿Puedo rentar la vivienda adquirida? No, ya que no puede obtener un beneficio de un crédito de interés social, el cual fue destinado a cubrir su necesidad de vivienda . 68. ¿Pueden financiarme para adquirir una vivienda en E.U.A.? No, usted podrá adquirir un crédito solo para adquirir vivienda en la Republica Mexicana y lo podrá realizar desde los E.U.A. Actualmente contamos con una sucursal en New York y otra en San Diego. DEL AVALUO 69. ¿Cuál es el valor sobre el cual se escritura un inmueble (trámite de compraventa)? La escritura de compraventa se hace con base en el valor del avalúo de la propiedad. 70. ¿Qué es el valor del avalúo del inmueble? El valor del avalúo es el valor de mercado del inmueble y lo determina un perito calificado que cuenta con solvencia moral y profesional para determinar el justo valor de los bienes. 71. ¿Cuál es la diferencia entre avalúo catastral y avalúo bancario? El contenido de ambos es el mismo ya que el primero se realiza en papelería del gobierno y el segundo en papel bancario membretado. El catastral sirve para pagar el impuesto relativo al valor del traslado de dominio y el bancario tiene múltiples usos siendo el más común definir el monto de crédito o el valor de la propiedad. Los valores del avalúo catastral son obtenidos de las tablas que cada gobierno estatal o municipal emite y el Bancario se obtiene del valor de mercado. 72. ¿Cómo se obtiene un avalúo? Un avalúo bancario se obtiene por 3 métodos o enfoques: Comparación de mercado que se basa en la obtención de ofertas homologadas al sujeto Costos: consistente en evaluar cuanto cuesta construir la propiedad. Capitalización de rentas que consiste en traer a valor presente las rentas futuras De estos 3 se concluye en el valor comercial (por mandato de la CNBV se deben realizar estos 3 enfoques) 73. ¿Cuál es el avalúo comercial? Es la ponderación de los 3 enfoques anteriores la cual puede ser aritmética o dando un valor específico a cada enfoque. 74. ¿Cuál es el avalúo por capitalización de rentas? Consiste en traer a valor presente las rentas futuras considerando costos de mantenimiento, impuestos y probabilidad de meses que pueda no estar rentado. El resultado se capitaliza a una tasa de capitalización dada. Esta tasa se compone de inflación, riesgo y utilidad. 75. ¿Cuál es el avalúo por posicionamiento? Es un avalúo limitado en el que el cliente no permite el acceso a la propiedad por lo que el avalúo se realiza desde el exterior de la propiedad. DE LOS GASTOS 76. ¿Qué gastos debo cubrir para contratar un Crédito Hipotecario ? Consulta en Buro de Crédito. Estudio Socioeconómico. Avalúo. Enganche. Comisión por apertura. Gastos notariales (el porcentaje variará dependiendo de la plaza donde se está contratando el servicio). 77. ¿Para qué sirven los documentos que evidencien el enganche? Los documentos para el enganche son necesarios para conocer las condiciones de compra pactadas entre el vendedor y comprador. Recomendamos realizar el contrato de compraventa una vez que se haya autorizado el crédito. 78. ¿Me pueden financiar gastos notariales y Bancarios (comisiones, avalúo y enganche)? No, este tipo de gastos no los financia la institución, por lo que deberán ser cubiertos por usted. 79. ¿Qué es el precio de venta? Es la cantidad por la cual se pacta la operación entre el vendedor y el comprador. 80. ¿Porqué se cobra una comisión por apertura? La comisión por apertura se cobra por la administración, manejo y mantenimiento del crédito durante toda su vida. 81. ¿Por qué tengo que pagar un avalúo? El gasto que representa el avalúo, es el que se incurre por los servicios del perito valuador y esta en función de los metros cuadrados de construcción y sirven para que el cliente y el Banco conozcan el estado de conservación y el valor real del inmueble. 82. ¿A qué se refieren los gastos, costos y honorarios notariales? Se refieren a los que los n otarios incurren para inscribir la garantía en el Registro Público de la Propiedad, garantizando al cliente que el inmueble queda a su nombre derivado de la operación de compra venta. Estos costos variarán dependiendo de la entidad donde se realiza el trámite. Gastos: Impuestos por adquisición de vivienda. Gastos generales (zonificación, protocolización, trámite registral, etc.). Inscripción de contrato de Compraventa en el Registro Público de la Propiedad. Inscripción de apertura de crédito en el Registro Público de la Propiedad. Expedición de Certificado de Gravamen. Constancia de no adeudo. Honorarios del Notario más IVA. DE LOS PAGOS ANTICIPADOS 83. ¿Existe algún plazo mínimo para realizar la liquidación del saldo del crédito sin penalización? No, usted puede liquidar el saldo del crédito desde el primer día. 84. ¿Es posible abonar a capital sin penalización? Son válidos los abonos a capital, tienen una comisión que se cobra por realizar pagos anticipados a capital, esto se encuentra estipulado en la escritura (únicamente créditos Udis), en los créditos en pesos no existe comisión, para abonar debe depositar a la cuenta referenciada y reportarlo a la sucursal el mismo día. 85.¿Cómo se aplicarán mis anticipos a capital? Directamente al saldo de su crédito, y usted podrá elegir entre reducir el pago mensual o el plazo, siempre y cuando el cliente se encuentre al corriente en sus pagos. 86. ¿Cada cuándo puedo hacer pagos anticipados? Los pagos anticipados los puede realizar en el momento en que usted decida. 87. ¿Hay flexibilidad en el plazo? Sí, usted lo puede reducir realizando pre-pagos a su crédito y no cobramos comisión por prepago. DE LOS SEGUROS 88. ¿Qué pasa con la hipoteca si muero o quedo en estado de invalidez permanente? Su crédito quedará saldado por la aseguradora bajo los siguientes términos: Cubre a dos participantes en el crédito hasta por el 100% del saldo insoluto no vencido. Fallecimiento y/o invalidez total y permanente del titular y del coacreditado al primer evento. Suma asegurada igual al saldo insoluto no vencido vigente a la fecha del evento. Esta cobertura se mantendrá mientras el asegurado este al corriente en sus pagos. 89. ¿Cuáles son los requisitos para hacer válido un seguro por defunción? Es necesario traer la documentación siguiente: acta de defunción. acta de nacimiento. carta reclamación. certificado de defunción. copia de identificación copia del testimonio (comunicarse a cobranza en caso de documentos adicionales). 90. ¿Cómo aplica el seguro de daños? Su crédito quedará saldado por la aseguradora bajo los siguientes términos: Cubre la vivienda contra incendio, inundación, terremoto y erupción volcánica La suma asegurada es igual al valor destructible de la garantía Este valor destructible se actualiza anualmente 91. ¿Qué es el valor destructible? La propiedad esta compuesta por la construcción y el terreno. La parte destructible se refiere a la construcción. 92. ¿En qué consiste el Seguro de Desempleo? Entra en vigor a partir de la pérdida del empleo sin causa justificada La suma asegurada es equivalente hasta por 9 mensualidades por participante en el crédito (hasta 2 participantes) posteriores a la fecha acreditada como de pérdida del empleo, sin que éstos necesariamente sean continuos. No incluye empleados con contratos eventuales, por honorarios o trabajos a destajo, pensionados o jubilados. 93. En caso de pérdida de empleo, ¿Qué debo hacer? Deberá acudir a alguna de nuestras sucursales donde se dará trámite al siniestro. La información y documentación requerida es: Información requerida: No. de póliza afectada. No. de crédito. Nombre completo del asegurado (desempleado). Ubicación del asegurado. Edad. Fecha de ingreso a la empresa . Fecha en que dejó de laborar en la empresa. Causa del despido o salida. Bajo qué tipo de contrato estaba laborando en la empresa. Monto reclamado . Documentación requerida: Copia de la escritura del crédito. Copia del contrato laboral. Último estado de cuenta. Copia del Finiquito Copia de identificación oficial del desempleado: elector, pasaporte vigente, cédula profesional. 94. Para solicitar se aplique el seguro de Vida o Daños, ¿qué debo hacer? Llamar al 01 800 122 66 30 , donde recibirá asesoría de un ejecutivo especializado. DE LA DEDUCIBILIDAD DE INTERESES 95. ¿Son deducibles de impuestos los intereses pagados por tener un Crédito Hipotecario? Sólo los intereses reales del crédito hipotecario. 96. ¿Qué son los intereses reales? Es la diferencia entre la tasa anual del crédito y la inflación. 97. ¿Cómo se deducen los intereses reales? Se deben restar de la base gravable, lo cual representa una disminución en el pago de impuestos. Ejemplo para: Crédito de $500,000 pesos Tasa fija del 15.50% con pagos a partir de abril. Inflación del 5% anual Ingresos de $30,000 pesos mensuales Sin Crédito Hipotecario: Ingresos anuales: $360,000 pesos (base gravable) Impuestos: 28.7% = $103,129*< /li >< /li >< /li > Con Crédito Hipotecario: Ingresos anuales: $360,000 pesos (base gravable) Base gravable - Intereses reales: $360,000 - $39,734= $320,266 (nueva base gravable) Impuestos: 27.9% = $89,620* Esto implica que el impuesto a pagar con un Crédito Hipotecario sea de un 13% menos *Antes de subsidio Fiscal. 98. ¿Cómo sabré el monto que debo deducir? La institución le informará a sus clientes a través de un estado de cuenta o una carta el monto que podrá deducir en su declaración anual de impuestos. 99. ¿Cuándo me entregarán la información para poder realizar mi declaración? El monto a deducir se informará antes del 15 de febrero de cada año. DE LA LEY DE TRANSPARENCIA 100. ¿Qué es la Ley de Transparencia? La Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el crédito garantizado fue publicada el 30 de Diciembre del 2002 y entró en vigor a partir del 1 de Enero del 2003, tiene como objeto regular las actividades y servicios financieros para el otorgamiento del Crédito Garantizado destinado a la vivienda con la finalidad de asegurar la transparencia en su otorgamiento y fomentar la competencia. 101. ¿Qué es la Oferta Vinculante? Es un documento otorgado por cualquier institución que ofrezca Créditos Hipotecarios y que se extiende a petición por escrito del cliente teniendo una vigencia de 20 días naturales. En este documento se indican las condiciones que el Banco ofrece el Crédito Hipotecario basadas en la información que de buena fe haya manifestado el cliente. 102. ¿Porqué es conveniente tener una oferta vinculante? El formato debe ser igual en todas las instituciones ya que con esto facilita al cliente la comparación de las diferentes ofertas que haya recibido y escoger la que más le convenga. 103. ¿Por qué no es conveniente tener una oferta vinculante? El trámite para obtener una Oferta Vinculante requiere cierto tiempo y en las sucursales podemos ofrecerle al cliente verificar si es sujeto de crédito en el momento en que nos entregue la siguiente documentación: Identificación oficial vigente Comprobante de ingresos Comprobante de domicilio Autorización de consulta en buró 100. ¿Qué es el CAT? El Costo Anual Total que para efectos informativos, anualiza la totalidad de los costos directos inherentes al Crédito, incluyendo seguros y excluyendo las contribuciones federales y locales así como los costos correspondientes a trámites y servicios prestados por terceros.